租房必看!超实用的租房法律攻略!(一)

2018-12-20 11:41:25

  上海购房压力大,又有限购政策,很多人选择了租房生活,房屋租赁合同可谓是大家最熟知的合同了,但房屋租赁纠纷也纷至沓来。上海房屋租赁专业律师吕桢栋律师根据法律规定整理了一份超级实用的租房法律攻略,提示房东、二房东、租客在租房中可能遇到的法律风险,并提供相应的解决方法,供大家租房时参考。

  1、房屋租赁合同是否必须采用书面形式?

  《合同法》第215条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  因此,房屋租赁期限不满半年的,可以口头,也可书面;房屋租赁期限在半年以上应当采取书面形式。

  *提醒*

  (1)口头房屋租赁合同风险较大,当事人若采取口头形式约定房屋租赁相关事宜,发生争议时要有其他证据佐证。

  (2)房屋租赁期限在6个月以上的口头房屋租赁合同,将被视为不定期房屋租赁合同。

  2、什么是定期房屋租赁合同?

  定期房屋租赁合同是指当事人在房屋租赁合同中明确约定了租赁期限,包括以下两种情形:

  (1)口头或书面约定房屋租赁期限不满6个月的;

  (2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。

  3、什么是不定期房屋租赁合同?

  不定期房屋租赁合同是指当事人在房屋租赁合同中未约定租赁期限或者约定租赁期限不明确,包括以下三种情形:

  (1)租赁期限6个月以上,未采用书面形式的;

  (2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,不能达成补充协议,且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的;

  (3)租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期的。

  *提醒*

  不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但承租人和出租人的合同解除权是不同的:承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;出租人也可以随时解除不定期租赁合同,但应当在合理期限之前通知承租人,给予承租人搬出出租房屋的合理期限。

  4、房屋租赁合同最长期限是多久?

  《合同法》第214条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  因此,房屋租赁合同以及续签房屋租赁合同的最长期限均为20年。

  *提醒*

  (1)房屋租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同(包括每次续签的租赁合同)所约定租赁期限不得超过20年;

  (2)房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效,而是超过20年部分租赁期限无效,即租赁期限按20年计算。

  5、什么是共同租赁权?

  (1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权)

  《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定:承租户以一人名义承租私有房屋,在租赁期内,承租人死亡,该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许。

  (2)共同经营人的共同租赁权

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19条规定:承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。

  *提醒*

  共同租赁权限于共同居住人、个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人。

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