租房必看!超实用的租房法律攻略!(二)

2018-12-24 16:46:48

  上海购房压力大,又有限购政策,很多人选择了租房生活,房屋租赁合同可谓是大家最熟知的合同了,但房屋租赁纠纷也纷至沓来。上海房屋租赁专业律师吕桢栋律师根据法律规定整理了一份超级实用的租房法律攻略,提示房东、二房东、租客在租房中可能遇到的法律风险,并提供相应的解决方法,供大家租房时参考。

  1、出租人有哪些义务?

  (1)交付出租房屋义务:出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用、收益。

  (2)出租房屋保持义务:出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

  (3)出租房屋维修义务:出租人应当履行出租房屋的维修义务,但当事人另有约定的除外:

  ①承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修;

  ②出租人未履行出租房屋维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担;

  ③因维修出租房屋影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

  *提醒*

  房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件:

  ①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;

  ②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;

  ③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;

  ④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。

  (4)出租房屋权利瑕疵担保义务:指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

  ①因第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

  ②因第三人主张权利,致使承租人不能对出租房屋使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

  *提醒1*

  ①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在且承租人不知情的权利瑕疵;

  ②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵,则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。

  *提醒2*

  出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务,承租人可采取以下补救办法:根据合同法规定,承租人享有减付、不付租金的权利;根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人可以请求解除合同:

  ①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

  ②租赁房屋权属有争议的;

  ③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

  (5)出租方对出租房屋的安全担保义务:出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  *提醒*

  违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权,该解除权不因任何事由受到影响。

  (6)法律规定的其他义务。

  2、承租人对出租房屋的使用有哪些义务?

  承租人有正当使用出租房屋的义务,即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。

  (1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,应当按照出租房屋的性质使用。

  *提醒1*

  承租人使用出租房屋租的方法标准有两个:

  ①约定使用方法(首要标准):房屋租赁合同约定;双方补充协议约定;按照合同有关条款或者交易习惯确定。

  ②出租房屋性质确定使用方法(次要标准):只有没有约定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

  *提醒2*

  承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,出租人有权解除合同和要求赔偿损失。

  《合同法》第219条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定:承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。

  *提醒3*

  承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损耗的,承租人不承担损害赔偿责任。

  (2)承租人对出租房屋承担保管义务。

  承租人应当妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

  *提醒*

  承租人已尽妥善保管义务,承租人不承担损害赔偿责任。

  (3)承租人对出租房屋进行转租应当经出租人同意。

  《合同法》第224条第二款规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

  *提醒1*

  房屋转租存在两个房屋租赁合同:

  ①原租赁合同:继续有效。

  ②次房屋租赁合同:原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的次承租人造成租赁房屋损失行为负责。

  *提醒2*

  《合同法》第224条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

  *提醒3*

  出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议,视为出租人同意转租。

  (4)房屋承租人有支付租金的义务。

  承租人应当按照约定的期限支付租金;对支付期限没有约定或者约定不明确,可以补充协议;无法达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯;按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,按照法定期限支付:

  ①租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;

  ②租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

  承租人延付租金,出租人有以下补救措施:

  ①承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  ②《民法通则》第136条规定:下列的诉讼时效期间为一年:…(三)延付或者拒付租金的,出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。

  *提醒1*

  ①出租人以延付租金为由解除租赁,必须给承租人合理期限,即出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。

  ②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。

  *提醒2*

  因延付租金导致出租人解除房屋租赁合同,次承租人可采取以下救济措施:

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定:因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。……次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。

  因此,出租人因承租人延付租金的合同解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。

>>>