租房必看!超实用的租房法律攻略!(三)

2018-12-25 14:19:20

  上海购房压力大,又有限购政策,很多人选择了租房生活,房屋租赁合同可谓是大家最熟知的合同了,但房屋租赁纠纷也纷至沓来。上海房屋租赁专业律师吕桢栋律师根据法律规定整理了一份超级实用的租房法律攻略,提示房东、二房东、租客在租房中可能遇到的法律风险,并提供相应的解决方法,供大家租房时参考。

  1、承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?

  (1)租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

  (2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除:

  ①出租人有权请求次承租人腾房;

  ②负有腾房义务的次承租人逾期腾房的,出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

  2、“一房数租”情况下,如何确定承租人?

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

  (一)已经合法占有租赁房屋的;

  (二)已经办理登记备案手续的;

  (三)合同成立在先的。

  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

  *提醒*

  “一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。

  3、承租人经出租人同意装饰装修,双方因房屋租赁而发生的装饰装修纠纷如何处理?

  (1)租赁合同无效

  ①未形成附合的装饰装修物:出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  ②已形成附合的装饰装修物:出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

  (2)租赁期间届满

  ①未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。另外,承租人也不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。

  ②当事人另有约定的按照约定处理。

  (3)合同解除

  ①未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  ②双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

  A.因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

  B.因承租人违约导致合同解除,承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。

  C.因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。

  D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

  ③当事人另有约定的,按照约定处理。

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