离婚时如何分割婚后共同还贷房屋的增值部分?(一)

2019-01-15 16:48:55

  案情简介

  2004年甲男以18万元购得房屋一套,首付8万元,银行贷款10万元,契税等其他费用1万元。婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚,产权仍然登记在甲男名下,房屋价值涨至41万元。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年双方离婚时房屋价值90万元。

  双方对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为,其婚前购得房屋并从银行贷款,虽然婚后还贷本息共计10万元,但每月银行都是从其工资卡中定期扣款,女方并没有参与还贷,离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为,双方没有约定实行分别财产制,男方的工资收入应当属于夫妻共同财产,离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿,即乙女应获得的补偿款是40万元。

  上海专业离婚律师吕桢栋律师分析认为:

  1、甲男和乙女结婚后还贷10万元,虽然系甲男每月用自己的工资卡偿还银行贷款,但双方当事人并没有约定实行分别财产制,其工资收入属于夫妻共同财产。

  2、最高人民法院民一庭意见:在适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

  结合本案,首先应计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90÷(41+3+1)=200%;其次,计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额(10×200%=20万元),非产权登记一方所得补偿款为10万元。

  法律依据:《婚姻法解释(三)》第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  3、另外需要注意的是,计算补偿数额时,增值部分是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。同时还应考虑假如离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本。

  4、实践中,也可能遇到房价下跌的情况,面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,一般产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。

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